Будівництво приватного будинку своїми руками: вибір земельної ділянки, обов’язкові норми розміщення житлових і нежитлових будівель

Придбання земельної ділянки – це перший крок до реалізації мрії про красивий і комфортному котеджі. Свої фантазії власникам часто доводиться значно коригувати, щоб зведений будинок був не тільки зручний для життя, але і відповідав нормам будівництва. На земельній ділянці всі будівлі повинні мати регламентовану висоту, протипожежні розриви і вписуватися в безліч інших нормативів.

Не завжди виходить будувати будинок так, як ви захочете, так як потрібно слідувати певним правилам

регламентуючі документи

При зведенні індивідуального будинку на особистій ділянці власнику потрібно буде врахувати вимоги багатьох нормативних документів. Приватна будівля повинна враховувати норми, прописані в Земельному та Містобудівній Кодексах, в Сніпах і СанПіН.

До них відносяться:

  1. СНиП 12? 01 2004, що містять загальні правила організації забудови.
  2. СНиП 30? 02? 97, що впливають на процес зведення споруд на території СНТ і дачних кооперативів.
  3. СП 30? 102? 99, що описує правила проектування і зведення невисоких будинків (малоповерхова забудова).
  4. СНиП 31? 02? 2001, що містять норми, які необхідно дотримуватися при проектуванні одноквартирних приватних будинків поза садових і дачних зон.
  5. Якщо в майбутньому будинку заплановано більше 1 поверху – СНиП 2.07.01? 89.
  6. СанПіН 2.1.4.027 і ТСН-40? 301? 97 по збереженню санітарних зон для систем водопостачання.
  7. СНиП 2.04.02? 84 та СНиП 2.04.01? 85, розпорядчі порядок розміщення об’єктів, що входять в схему каналізації та водовідведення.

Будинок на ділянці повинен знаходиться на певній відстані від дороги і вулиці

Крім того, в кожному регіоні нормативи розташування будівель на земельній ділянці можуть змінюватися відповідно до вимог місцевого законодавства.

До переліку регламентованих показників входять наступні параметри:

  • площа ділянки;
  • розташування будівлі і відстань від нього до сусідніх будинків;
  • протипожежні розриви між будівлями, будинком, садовими насадженнями і огорожею.

Є свій порядок і в розміщенні систем життєзабезпечення, до яких відносяться електричні мережі, подача і відведення води, газопостачання.

Самостійно розібратися в хитросплетіннях всіх правил і нормативів під силу далеко не кожному. Тому багато власників вважають за краще делегувати планування розміщення будівель на ділянці під ІЖС фахівцям або користуються готовими типовими проектами.

вибір ділянки

Придбання відрізка землі не дає права будувати на його території будь-яка споруда. Перелік земель, які можна використовувати для зведення придатного для проживання будинку, обмежений. До них відносяться території, зараховані до категорії ІЖС. У правовстановлюючих документах на ділянку повинна стояти відповідна позначка.

Землі категорії ІЖС мають багато переваг перед територіями інших типів:

  • системи життєзабезпечення зводяться місцевою владою, від власників ділянок потрібно тільки пройти процедуру підключення до них;
  • після здачі в експлуатацію будинку присвоюється поштова адреса;
  • власник і члени його сім’ї можуть прописатися за цією адресою;
  • відсутня необхідність оплачувати членські внески.

Приватні ділянки можуть мати ряд відмінностей на законодавчому та організаційному рівні

Приватне будівництво дозволено на землях ДНТ і СНТ. Конституційний суд дав власникам таких будинків право на отримання прописки. Однак землі, які належать до садової та дачної категорії, як правило, практично не оснащені комунікаціями. Власникам доводиться вирішувати питання з подачею електроенергії та води самостійно і платити внески за членство в садовому товаристві.

Сам ділянка повинна відповідати наступним вимогам:

  • можливість отримання дозволу на зведення будинку;
  • мінімальна площа ділянки, на якому буде будуватися житловий будинок, повинна бути 0,6 га;
  • можливості підключитися до мереж електро-, водо-, газопостачання;
  • наявність під’їзних шляхів.

Окремо необхідно впевнитись у відсутності боргових і заставних зобов’язань щодо землі, яка купується. Не варто забувати і про те, що на ділянку може бути накладено сервітут – право безперешкодного проїзду або розміщення елементів систем подачі енергоресурсів, інакше в майбутньому буде неможливо перешкодити встановленню опори ЛЕП посеред грядок.

Проектування майбутнього житла

Проектування будівель на ділянці варто починати після отримання документів, що підтверджують право власності та забудови. Власнику необхідно продумати не тільки розташування самого будинку, але і місце заїзду, підключення до мереж і навіть лінію зведення огорожі. Відправною точкою повинні стати під’їзні шляхи та «червона лінія».

Визначення меж і план огорожі

Межі своєї земельної ділянки власник може побачити на плані межування. Там же будуть відзначені так звані червоні лінії – ними позначають початок земель загального користування, маршрути пролягання трубопроводів, ліній зв’язку, доріг та інших об’єктів.

Для того, щоб чітко побачити межі своєї ділянки, потрібно подивитися на план межування приватних ділянок земель

Перетинати якимось чином «червону лінію» заборонено:

  • огородження ділянки не можна зводити на самій лінії, необхідно залишити невеликий відступ;
  • стулка відкритих воріт або хвіртки не повинні перетинати лінію.

Якщо паркан стоїть впритул до «червоної лінії», стулки повинні відкриватися всередину ділянки. Можливе використання піднімаються воріт. Будинок і господарські споруди можна розміщувати на відстані не ближче 5 метрів від лінії.

Після того як буде розроблений план майбутнього забору з урахуванням «червоної лінії», можна планувати внутрішні проміжки:

  1. Відстань між житловим будинком та огорожею має бути не менше 3 метрів.
  2. Теплиця, приміщення для утримання тварин і птахів повинні бути віддалені від забору на 4 метри.
  3. За санітарними правилами на ділянці ІЖС розташування будівель для гігієнічних цілей (літній душ, лазня) має передбачати безпечну зону до огорожі шириною від 2,5 метра.
  4. Місце зберігання компосту і туалет не розміщують ближче 8 м від межі.
  5. Між парканом і технічними будівлями (наприклад, гараж) повинен бути розрив не менше метра, але тільки якщо передбачений стік води всередину ділянки.

Дрібні чагарники потрібно розміщувати на відстані 1 метра від огорожі, середні – на відстані 2 метрів, а великі дерева – не менше 4 метрів. Це правило застосовується для запобігання розростання посадок в сторону тротуару і затіненості сусідніх ділянок кронами дерев.

Місце для будинку

Найбільшою популярністю користуються ділянки, поруч з якими вже прокладені лінії електропостачання та газовий трубопровід, в той час як проблему з водопостачанням зазвичай вирішують шляхом буріння індивідуальних свердловин. При цьому власник ділянки сильно обмежений у виборі місця розташування будинку на ділянці.

Норми безпеки обмежують довжину індивідуальної лінії, по якій буде поставлятися електроенергія від мережі в будинок, до 25 метрів при висоті від 2,5 метра мінімум. Газові труби можна прокласти тільки з того боку будинку, де за планом буде котельня або кухня. Не можна розташовувати газопровід під фундаментом або зводити над ним нежитлові будівлі. Місце для свердловини вибирають з урахуванням глибини і місця пролягання верховодних шару.

Найзручніше будувати будинок на ділянці, що прилягає до ліній енергопостачання та водопроводу

Після визначення схеми підключення до енергоресурсів у власника залишається лише 1? 2 варіанти розміщення будинку. Ці варіанти повинні враховувати вимоги до протипожежних розривів між власним будинком і житлом сусідів. Ширина розривів враховує матеріал, з яких зведені будівлі, і може бути наступною:

  • якщо обидва будинки дерев’яні – не менше 15 метрів;
  • якщо один будинок дерев’яний, а другий зведений з цегли – не менше 10 метрів;
  • якщо обидва будинки побудовані з використанням вогнетривких матеріалів, але деякі елементи конструкцій і перекриття виготовлені з дерева, – не менше 8 метрів;
  • між будинками, виконаними з вогнетривкої сировини і без використання дерева, – не менше 6 метрів.

Це обов’язкова до виконання норм безпеки, тому планування інших приміщень виконується за залишковим принципом.

Відстань між будинками це не просто примха, а спеціальна міра безпеки, яку необхідно дотримуватися

Планування саду і возведений

Нерідко вибір на користь індивідуального житла роблять ті, хто хоче таким чином отримати в своє розпорядження просторий будинок. І тут власник теж обмежений в своїх бажаннях. Максимальна площа всіх будівель на ділянці не повинна перевищувати 30%, включаючи доріжки і під’їзну майданчик біля гаража. Решта території повинна бути відведена під «зелену зону» – це сад і город.

Відстані між житловими і нежитловими будівлями на ділянці регламентовані нормами санітарної та пожежної безпеки. Необхідно передбачити наступні розриви від будинку до будівель:

  • колодязь або свердловина – не менше 20 метрів від будь-яких будівель;
  • дерев’яна лазня – не менше 15 метрів від будинку і 4 метрів від інших будівель;
  • септик, вбиральня – не менше 15 метрів.

Припустимо примикання гаража до будинку. Пташник може мати одну спіл
ьну стіну з житловим будовою, але повинен мати індивідуальний вхід, розташований не ближче 7 метрів від дверей в будинок.

Дозвіл на забудову

Коли план майбутньої ділянки буде готовий, потрібно отримати дозвіл на проведення будівельних робіт. В даний час в більшості міст прийомом заяв і видачею дозволів займається МФЦ. Там же можна уточнити список документів, які потрібно додати до заяви. Як правило, в нього входять:

  • документи на землю і будинок, якщо він вже є на ділянці (виписка з ЕГРП або свідоцтво);
  • ситуаційний план будинку і ділянки;
  • містобудівний план (його можна отримати в БТІ);
  • проект майбутнього будинку з поверховим планом;

    Перед початком забудови слід отримати дозвіл адміністрації житлового пункту

  • план межування;
  • схема організації всіх будов із зазначенням внутрішніх розривів і відстаней до «червоних ліній»;
  • схема пролягання систем ресурсоснабженія;
  • документи на технологічне приєднання до мереж енергопостачання.

При подачі документів заявник повинен мати з собою паспорт. Заява розглядається протягом 7-9 днів, після чого видається дозвіл. З цього моменту можна починати будівельні роботи.

Відповідальність за недотримання норм

Якщо відхилитися від нормативів ще на етапі проектування, то власнику просто не видасть дозволу. В цьому випадку доведеться переробляти весь план і повторно звертатися із заявою.

Якщо ж дозвіл вже отримано, а нормативи були порушені під час будівництва або експлуатації землі, то законом передбачені такі штрафи:

  1. Якщо будівництво проводилася без дозволу, власника оштрафують на суму від 2 000 до 5 000 гривень, а оформити право власності на будинок буде неможливо.

    При недотримання норм забудови ви будете оштрафовані

  2. Якщо на ділянці, що належить до земель СНТ, відсутні насадження, штраф складе до 1 500 гривень. Тривале використання землі не за передбаченим призначенням може призвести до вилучення ділянки у власника.
  3. Якщо не дотримані нормативи протипожежних розривів, то власника оштрафують на 5 000 гривень і накажуть виправити порушення.
  4. Те ж відбудеться, якщо порушені будівельні і санітарні норми, тільки сума штрафу буде менше – до 2 000 гривень. Знесення будівлі буде обов’язковий навіть в тому випадку, якщо раніше воно було оформлено у власність.
  5. Порушення меж ділянки і заступ за «червону лінію» трактується як самозахоплення землі і однозначно призведе до знесення проблемного споруди.

Штраф для власника будинку може бути не такий страшний. Знесення будь-якої будівлі в підсумку виливається в куди більшу суму. Адже мало того, що довелося придбати матеріали і заплатити будівельникам за роботи, так і оплачувати послуги з розбору споруди і вивезення сміття місцева влада змусять власника.

Відповідальним за порушення нормативів визнається діючий власник землі і будинки. Якщо на придбаній ділянці споруди вже були зведені з помилками, усувати їх доведеться новому власнику.

Ссылка на основную публикацию